Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être révisé à la hausse en fonction notamment des facteurs locaux de commercialité, comme vient de le rappeler la Cour d’Appel de Chambéry dans un dossier de bail commercial d’un commerce de librairie.
En l’espèce, à l’échéance du bail, les bailleurs avaient donné congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel révisé à la hausse. En réponse, le libraire avait donné son accord sur le renouvellement du bail mais s'était opposé à l'augmentation de loyer.
Les juges de première instance avaient débouté les bailleurs aux motifs que le développement notable de l'attractivité du secteur ne ressortait nullement des quelques éléments produits. Finalement, la cour d’appel avait désigné un expert judiciaire aux fins de savoir si le commerce de librairie avait connu une modification notable des facteurs locaux de commercialité et donner un avis sur la valeur locative du commerce.
L'article L.145-34 du Code de commerce prévoit que le prix du bail renouvelé est en principe fixé au montant du loyer révisé selon le taux de variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou celui des activités tertiaires, à moins qu'il ne soit démontré une modification notable des éléments 1 à 4 de l'article L145-33, ce qui justifie la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative. Ainsi, l'article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. (...) ».
« L'attrait particulier que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée »
L'article R145-6 du même code précise : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »
En l’espèce, étaient mis en avant l'augmentation de la population du village, le regroupement à proximité du commerce d’une pharmacie et d’un supermarché, et enfin, la construction d'un collège accueillant 650 élèves de 6 communes limitrophes, ainsi que l'augmentation de la fréquentation de la ligne de bus locale. Ce qu’avait confirmé l’expert désigné.
La Cour d’appel a considéré que ces éléments constituaient bien des évolutions notables des facteurs locaux de commercialité, qui n'ont pu avoir qu'un impact favorable sur la librairie, qui est un commerce de proximité, pouvant également intéresser les collégiens et les parents accompagnant leurs enfants sur le lieu de scolarité.
Pour autant, l’augmentation ne pouvait pas être intégral. En effet, l'article L145-34 dernier alinéa, énonce qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente » ; étant rappelé que le juge des loyers n'a pas le pouvoir de statuer sur ce lissage, qui relève tout d'abord de l'initiative des parties, lesquelles devront, en cas de désaccord, saisir le juge du fond (3e Civ. Avis 9 mars 2018, n°17-70.040, Cass., 3e Civ. 25 janvier 2023, pourvoi n°21-21.943).
Alexandre Duval-Stalla
Olivier Dion - Alexandre Duval-Stalla
